おはようございます。パパじゅんです。
毎朝ブログ、72日目朝を迎えました。
早速今朝もブログっていきます。
台風が立て続けに近づきてきています。昨夜は妻が子供たちの朝顔などの植木鉢を玄関にしまっていました。
全然関係ありませんが、昨日伺った顧客の家がとても印象的でした。
私は主に顧客の職場に行くので自宅へ行くことはあまりないのですが、それでも週に1~2件はお宅訪問をしています。
私の父が建築会社に勤務していたからでしょうか。家を見るのがとても好きです。
特に間取りや使っている部材や設備を無意識のうちに品定めしてしまいます。
使っている部材や設備は価格差が出やすいです。
あるあるですが、間取りが良い家は良い部材や設備を使っています。逆に、建売や間取りに無理がある家は見た目重視の価格に安い部材を使っています。
間取りは設計士さんの腕で良くも悪くもなるのですが、家選びで重要なのは土地の形と広さです。
先日も新築を買おうとしていた顧客がいたのでアドバイスしました。
みなさん当たり前のように新築で収入ギリギリのフルローンを組もうとするので、新築で購入するに値する土地はもう残っていないという事実と、35年フルローンは返済不能のリスクを負うのでやめるようアドバイスしました。
私がこれから家を買う人に伝えていることは、
・35年フルローンを組む買い方は一生賃貸に住むよりもコスト的には高くなるという事実
・可能な限り購入時に近い評価額が残る土地を選ぶこと
・上物にお金をかけ過ぎないこと
・新築はやめること
・土地は自分で探すこと
話は少しそれましたが、昨日伺ったご自宅は50年ほどの平屋をフルリフォームしたご自宅でした。
本業・プライベートを合わせると相当数家を見てきているので外見で何年前に流行った形なのかわかるのですが、形の古さはフルリフォームとはいえ家の骨格はいじれないので残っていましたが、玄関周りからすでにいい雰囲気が漂っていました。
玄関内も広く間取りがとられていて…そうそう、いい間取りの家は玄関の間取りが広いです。玄関の広さと部材を見れば家全体の良し悪しが大体わかります。
玄関も広く、全体の間取りを広く取っている間取りでした。
玄関からすぐにリビングのため、玄関が一つの間取りのようにスライドドアで仕切られていました。
意外と玄関って冷気や熱気が通るので、玄関と内間とを仕切るのはとても効果的です。
土地のサイズがある平屋なので開放的な間取りが印象的でした。
全体的にシックな色調で統一されていて、元の築年数の古さは感じませんでした。
おそらく2メーター以上接道していないので建て替えができなかったのでしょう。
土地の形はいわゆる笠旗地なので悪いのですが、土地代タダでリフォーム代だけで何十年も住めるのならこれはこれで正解です。
自分で中古物件を探してみて気が付いたことは、不動産屋さん経由でいい土地を書くことは仕組み上ほぼ不可能です。
なぜなら、
不動産の所有者が売却を検討⇒不動産屋さんに依頼。この時点で良い土地なら不動産屋さんが購入し、魅力がなければ仲介として売りに出すという構図だからです。
町のつぶれかかった不動産屋さんがなぜそこら辺の小売りや飲食店よりももうかっているかの秘密がそこにあります。
不動産という経済圏の流れをつかんでいるからです。
町中に空き家が目立ってきている理由も、不動産屋さんの仲介手数料の縛りによる側面が大きいです。
三為や自社所有物件は自由に利益を設定できますが、通常の仲介は片手3%、両手でも6%です。
1000万未満の物件は60万か30万以下の売り上げにしかなりません。
在庫を抱えるわけではありませんが、購入検討者を現地まで案内にいなかければなりませんし、問い合わせから検討期間を経てローンの申請から最終購入手続きまで手間と時間がかかるのが不動産の商売です。
1000万くらいならまだ良いですが、都市圏から離れた郊外の町中にある土地面積30㎡くらいで築30年オーバーの物件になると、不動産屋さんが頑張って販売する価値が残っている不動産が無くなてきます。
不動産屋さんも商売です。売ったところで10万ちょっとにしかならない物件はほっといて売れるのなら売りますが、手間がかかるのなら投げ出します。ほかにも売ったらもうかる新築や築浅物件がありますからね。
なので、仕組み上不動産屋さんに頼り過ぎてはいけないのです。
オススメの方法は、ある程度住みたいエリアを絞って不動産屋さんに行き、希望エリアの新築、中古物件を紹介してもらってまずそのエリアの相場を知ることです。
その時点でいい中古物件に巡り合えればラッキーですし、出会えなければ自分でその周辺を散策して空き家を探します。
空き家が見つかればラッキーです。不動産屋さんを通して持ち主に交渉してもらえばよいのです。
ここでの交渉も不動産屋さんに任せきりはダメです。そのためにも相場を知ることが必要なのです。
そんなに手間暇かけるの？と思うかもしれませんが、いくらの買い物をしようと思っているんですか？って話です。
よく賃貸と購入、どちらが良い？というこすり切った比較がありますが、コスト的に見れば基本的に賃貸の方が有利です。これはすでに正解が出ています。
それでもマイホームを手に入れるということは経済的理由を上回る購入する理由があるからです。
ということは、少しでも有利な条件で手に入れないと将来購入したことが原因で経済的不利を被るリスクが増大します。
不動産も金融も閉鎖された業界です。
是非不動産屋さんと金融屋さんのお友達を増やしましょう。
『あ～、やっぱり平屋いいなぁ』と改めて感じた72日目の朝でした。
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